Le point le moins bien expliqué par les agences généralistes, en clair.
Un étranger, résident ou non-résident au Maroc, peut acquérir en pleine propriété un bien immobilier urbain (villa, appartement, terrain à bâtir) sans autorisation préalable ni condition de nationalité. Il n'est pas nécessaire de résider au Maroc, ni d'y créer une société, pour acheter en nom propre.
La seule catégorie de bien soumise à restriction est le terrain agricole : son acquisition par un étranger nécessite une autorisation du gouverneur de la province. Ce cas ne concerne pas l'achat de villas ou d'appartements dans un lotissement ou une résidence, dont le terrain a déjà changé de vocation (dé-classement agricole) au moment de la commercialisation.
Pour un terrain anciennement classé agricole — ce qui est fréquent en périphérie de Marrakech, y compris pour des lotissements de villas neufs — un acheteur étranger doit s'assurer que le terrain dispose d'un certificat de Vocation Non Agricole (VNA). Cette pièce, délivrée par l'administration, atteste que le terrain a changé de vocation et peut être acquis sans l'autorisation préalable du gouverneur normalement requise pour les terrains agricoles. Dans un projet immobilier commercialisé neuf, c'est au promoteur de fournir cette pièce ; il est recommandé de la faire vérifier par son notaire avant signature.
L'acte de vente est reçu par un notaire marocain (ou un adoul pour certains actes traditionnels, non applicable au neuf). Le paiement se fait généralement en devises rapatriées via une banque marocaine, ce qui ouvre le droit — pour un non-résident — de rapatrier ultérieurement le produit de la revente ou les loyers, sous réserve de conserver les justificatifs de transfert initial (attestation de change).
| Frais | Taux |
|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % du prix (biens construits) |
| Conservation foncière | 1 % à 1,5 % |
| Honoraires notaire | 1 % + TVA 20 % sur les honoraires |
| Timbres et frais divers | 2 500 à 5 000 DH (forfaitaire) |
Total tout compris : environ 5,8 % à 7 % du prix, jusqu'à 8 % selon le type de bien.
En cas de revente, le profit réalisé est soumis à la taxe sur le profit immobilier (TPI) : 20 % du profit net, avec un minimum de perception de 3 % du prix de vente si ce montant dépasse l'impôt calculé sur le profit. Ce régime s'applique aux résidents comme aux non-résidents, sans distinction de nationalité (Art. 61-I du Code Général des Impôts).
Le profit imposable se calcule par différence entre le prix de vente et le prix d'achat — ce dernier étant revalorisé par un coefficient annuel officiel pour neutraliser l'inflation avant le calcul.
L'exonération liée à la résidence principale (bien détenu 5 ans ou plus et occupé comme habitation principale) ne s'applique généralement pas à un bien acheté comme résidence secondaire ou destiné à la location. Pour un investisseur, le scénario de référence à retenir est donc 20 % du profit, avec un plancher de 3 % du prix de vente — pas l'exonération.
Les loyers perçus bénéficient d'un abattement forfaitaire de 40 % sur le montant brut ; le solde est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (de 0 % à 37-38 % selon les tranches, Art. 73-II du Code Général des Impôts).
Une option pour un taux fixe libératoire de 20 % sur le loyer brut existe lorsque le revenu locatif annuel dépasse 120 000 DH (seuil 2026) — un régime qui peut être plus simple ou plus avantageux selon la tranche marginale d'imposition du propriétaire.
Ces deux régimes (TPI et impôt locatif) sont indiqués à titre d'orientation générale, pas comme un calcul garanti pour un dossier particulier — les conventions de non double-imposition, le statut de résidence fiscale de l'acheteur et l'évolution de la loi de finances peuvent modifier le résultat.
Les banques marocaines proposent des prêts immobiliers aux non-résidents, généralement plafonnés à un pourcentage du prix d'achat (souvent évoqué autour de 70%, à vérifier au cas par cas) et remboursables en dirhams ou en devises selon les établissements. La plupart des promoteurs proposent en parallèle un plan de paiement échelonné directement lié à l'avancement des travaux — c'est le schéma retenu par les projets présentés sur BabInvest (voir la section Financement de chaque microsite).